上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也逐渐增加，北上广深楼市是否即将迎来一波上涨「北上广深房价变化」

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上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也逐渐增加，北上广深楼市是否即将迎来一波上涨

北上广深能否就此迎来房价上涨不能定论，但疫情之后，一线城市在本次疫情中表现出来的“抗风险、抗突发、自救能力”都通过庞大有序的基础设施建设，而得到了淋淋尽致的体现，更多人向往一线城市已经得到了事实论证。

结合过去三年，特别是2016年10月开始的宏观调控收紧，楼市包括是一线城市的楼市，在成交量上极度萎缩导致部分一线城市的二手房市场开始逐步有价格松动的迹象，那么通过本次疫情之后的实证，这些一线城市至少在价格轨道上重新回到原来的节奏上，至少“保价”基本会成功。

另一方面，不得不提一下北上广深的限价政策，之前虽有或好或坏的讯息传来，都少不了限价导致的条件设定，比如“热销”是建立在价格去泡沫化基础上的合理去化，比如“下跌”是基于对部分房东和开发商仍然固守原有的定价期待导致的市场冷对。而随着2019年下半年限价的逐渐松动，我们可以看到限价在未来楼市中的作用力开始进一步显现——

首先，市场已经认可了限价时代的价格认定，一旦限价大幅宽松，市场并不买账；

其次，一路秉承限价还原措施的项目，就算总价高，也会得到有购买力人群的认可；

再者，就算北上广深得到了购房者的一致认可，价格仍然是调节市场温度的最好手段和措施。

所以，就算“上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量逐渐增加”，但若由此导致限价的形同虚设，或者开发商大幅度调高价格预期，那么市场的热度还是不会长久，即“购房者都知道北上广深的好，但购房者不会无限度为北上广深埋单”。

再来一波是不可能了。

贪婪的人在这次疫情得到了很大教训，因为他们正在承受疫情引起的经济下行压力，很多小老板小企业都业余萎缩，收入减少，当然利润也少，现金流吃紧。所以他们不会有多余的钱去投资房，他们首先要活下去。

稳健的人也不可能买，因为房价在全球经济衰退时必然下跌，他们不会做亏本生意，除非是刚需，而刚需也会在这种经济环境下观望。

人傻钱多的人就会跟风去买房，他们需要消费。现在这个市场去买房的人估计要不就是钱是天上掉下来的，或者是不劳而获的不干不净的钱。当然还有一种就是富人家的刚需。

上海目前刚需和刚性改善为主，占比非常高，外加一部分的动迁户。

如果你认为行情上涨趋势在来一波，如果你是刚性置换，很大概率会被上一课。

从两个方面讲：

第一：新房，上海现在基本都是全国性的开发商在搞盘子，从全国来看，一线城市、准一线城市、沿一线城市周边市场需求度和房产价值，依次递减。当下什么最重要：现金流。最快获得现金流的办法就是拿出优质地段的房源出售，售价和二手房持平，就已经非常有性价比。举例：上海浦西：大虹桥范围内，沿地铁附近的楼盘，已经陆续出现过3个盘，基本每每个月～1个月一个盘的速度在入化。

讲究的销售速度，回款的速度，当然价格都是较新建住宅商品房备案价格的5-8%的下浮。

客群：首套和刚性改善为主，很大一部分为“二手房”导流。

第二：二手房，今年年后，上海沿地铁沿线、新城核心区域、新城镇中心区域的二手房均有挂牌价10-20%上扬，从可以扫码实地带看后，带看量的上升，也带来二手房业主心态的变化，因为上海每一年都期待“金三银四”，无论那一年都不例外，逃得过3月，逃不过4月，总有一个月成交量会创下新一年的新高。这是期间点，尤其是一些上市地产公司，一定会和二手房业主直面价格较量，尤其是新房和二手房重叠区域。如果你是刚性置换，恰恰也提高了售价，那么依旧会“待字闺中”。

开发商的舆论工具有很多、小业主的多数方向来自最前沿的“带看量？”，根据自己需求，适当调整预期。

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今年四个一线城市中，深圳楼市格外引人关注。疫情之下的一波“逆势”热度，再到监管部门出手制止违规行为都格外引人关注。您认为深圳楼市有什么特别之处，未来的发展趋势>怎样/h2>

深圳已经较大辐度加快公租房人才房的建设，不少人领到供给房子。虽然深圳违背房住不炒 逆国内普跌的潮流，但深圳实体经济包括制造业不景气，华为研发机构外迁东莞松山湖华为基地，深汕合作区已成功运作，深惠等合作区还会远吗，深圳住建局发话可能征收房产税。许多制造业己流向越南等地，房价高企的城市只能成为弃妇！

一橦豪华别墅放在荒野，无人问津就会日益破败，化为废墟；一间毛屋藏于前海南山，供不应求而成为极端奢侈品。只要居者有其屋，寒士具欢颜，有钱人把特殊豪宅价格争上去是正常的。当今后疫满天下，华人在海外没有安全感；美元成灾，优质中国资产必然珍贵。关于深圳楼市，看涨！

事实上，深圳相比北上广不同之处有3点。

• 人口增量大，但新房供应量少。购房需求与供应的矛盾将会持续很长的时间。

• 僧多粥少的情况下，使得深圳楼市的金融属性愈来愈强，已然超过居住属性。不少粉丝问@深圳买房计划的时候，首套大部分都侧重于哪个区域更好，其次才是居住需求。

• 深圳的业主对楼市风向比较敏感。闻到有利好的政策，很快便反应在挂牌价上。比如宝中，前海扩容+企鹅岛的利好下，宝中价格从去年5月成交价8.5万涨到10.8万，均价超过了南山前海、后海、蛇口。

深圳未来楼市的走势会如何？

结合之前深房中协一季度记者会以及五部门情况通报会，可以得出以下4个结论：

1、商品房供应会>增长/strong>。

拟新开工商品房1000万㎡左右，大大高于过去每年600-800万㎡的销售量。

加上4月16日深圳市住建局发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，将此前要求七层以上的商品房项目，完成地面以上2/3层数才能入市，调整为1/2便可以。装配式建筑，只要出地面就可以申请预售。

今年新房整体的供应量一定超过去年，买房人可以不用那么焦虑。

2、明年商品房还会>增长/strong>。

深圳今年将大幅增加住宅用地供应，计划供应约3平方公里，是2019年供应量的两倍。

同时，近年来城市更新速度明显加快，规模也比以往更大，动辄几十万平方米建筑面积已不罕见，还会进一步增加将来的新房供应。

3、“房住不炒”不会放松。

2019年4月、7月和12月三次研究经济工作的政治局会议，前两次都提及了房住不炒，第三次没有提及。但随后，12月召开的中央经济工作会议“补上缺口”，重申了这个原则。

在2020年4月17日的政治局会议上，尽管措辞更为温和，但依旧重申了房住不炒。

加上深圳楼市屡试不爽“给点阳光就灿烂”的独特气质，加压和放松都会慎之又慎。

4、经济承压，需求提前释放，楼市保温难。

外贸依存度高，国际疫情传导影响不容忽视，阶段经济基本面下行压力增加。

现阶段的市场行情，在一定程度也透支了二季度，甚至是下半年的需求。

长远看，当下的楼市行情能否一直延续下去，仍存在较大变数。

市场或将在二季度，或下半年，成交量横盘甚至回落。

笙歌归院落，灯火下楼台。

货币大水之下，不可否认，房子的确是条不错的船，但实体经济却是划船的桨。

把桨也拿去造船，是准备裸泳吗？

涨起来是深圳楼市的发展趋势。

一个最靠近香港，甚至在大深圳的格局中还把香港也囊括在其中的深圳，更是全国内地人口密度最大、城市面积最小、人才引进最多、土地稀缺性最强的城市。楼市除了向香港看起， 其实没有其他的道路可选。香港楼市大跌势必会影响深圳的楼市，而香港的楼市高起必然会带来深圳的楼市上扬。

而这次全国范围内的房价出现了扭头向下之际，包括一线城市的北上广也是出现了下滑的迹象。不过那些在房地产价格上涨的其他城市也不需要太在意。不是在炒作，那就是在开最后的盛宴。而深圳不一样，深圳的未来房价趋势一定会紧跟着香港继续上扬，其他的一线城市再跟着深圳的后面前行。

这次为什么深圳的楼市会突然出现上涨吗？其原因有多个，主要表现在以下几个方面。

其一，我国的货币区域流动性格局决定着国外的房价高低跟我们关系不大，而投资渠道的局限性却是必须把房地产投资作为核心的投资渠道之一。我国的居民财富中接近70%来自于房地产财富，也就是超过280亿的房地产净值财富，保有房产和投资房产也是必然的规律，选择一线城市投资就是最具风险可控性的投资，就如同与投资大蓝筹股。

其二，今年第一季度居民存款增加了8万亿，其中居民的增加值6.8万亿，居民存款总额达88万亿。可是，M2却是在3月份突破了10%，4月份更是高达11.1%，货币贬值在加剧，手里有巨额投资资金者可谓心急如焚。急需寻找合适的投资渠道，减缓货币被持续贬值的心里压力；

其三，深圳不仅是高科技城市，也是外向型城市。在这次疫情的冲击下，全球贸易几乎瘫痪，虽然国内推出了新基建的重大举措。可企业生存环境恶化是难免的。在深圳本地有着大量的中小型科技创新企业，在没有太好的投资出路情况下，这些不想扩张或面临停业的企业会把一部分投资闲置资金拿出来投资到深圳的房产中。

其四，深圳也科技创新之地，更是这次投融资扶持之地。以超低的利率或大额补贴给予了大量的流动性，这些不拿白不拿，不赚白不赚的融资贷款钱流，也是纷纷向深圳房地产靠拢。

其五，深圳房地产开发商和投资者齐上阵，为推高深圳房价煽风点火。在巨大的网络攻势和媒体炒作下快速上扬也是必然的。

笔者虽然对国内的房地产市场持悲观的态度，可对于一线城市，尤其是靠近香港的深圳却是一直保持着看多的心态，即便小幅下跌，那也不过是为了下一轮的强劲反弹做准备。深圳的未来可期，深圳未来的房价也是十分看好的。

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